Grondbeleid

In deze paragraaf grondbeleid gaan wij in op het te hanteren grondbeleid, de uitvoering van dit beleid per plangebied en de financiële positie van het Grondbedrijf. Op 27 november 2025 is de Nota Grondbeleid 2026-2030 (raadsnummer 2025-286) vastgesteld. Bij deze jaarrekening gold nog de oude versie van de Nota Grondbeleid welke hieronder nader wordt toegelicht.

A. Grondbeleid
In de Nota Grondbeleid 2020-2024 (raadsnummer 2019-379) zijn achtereenvolgens de context, het situationeel grondbeleid en de financiën & organisatie beschreven. Samengevat kunnen we zeggen dat:

• Het de ambitie is om de kwaliteit van de voorzieningen in de stad op peil te houden en om blijvend een prettige leefomgeving te creëren voor de diverse bevolkingsgroepen in een veranderende wereld. Het realiseren van deze ambitie speelt zich af in een stedelijk bebouwde omgeving. Uitleggebieden zijn immers niet meer voorradig. Galecopperzoom vormt daarop een uitzondering, echter kan deze locatie pas na 2030 gerealiseerd worden;

• Samen met de stad (inwoners, ondernemers) getracht zal moeten worden een ontwikkeling tot stand te brengen waarbij de diverse belangen zorgvuldig zijn afgewogen;

• Het Grondbeleid een middel is om ruimtelijke doelstellingen op het gebied van onder andere volkshuisvesting, lokale economie, natuur en groen, duurzaamheid, infrastructuur en maatschappelijke voorzieningen te verwezenlijken;

• We het principe hanteren van ‘situationeel grondbeleid’: er zal per situatie maatwerk worden toegepast over het te voeren grondbeleid. Dit is afhankelijk van de geformuleerde doelstellingen, de prioriteit die de gemeente aan een ontwikkeling geeft, de financiële consequenties en de risico’s die gelopen worden;

• De Gemeente Nieuwegein altijd een financieel solide grondbeleid gevoerd heeft. Dit heeft ervoor gezorgd dat zij de economische crisis goed heeft doorstaan. Deze succesvolle lijn wordt voortgezet met deze nota grondbeleid. Aangezien het Grondbedrijf in principe zijn eigen broek moet ophouden is een solide reservepositie van belang;

• Het vertrekpunt voor grondprijsbepaling is dat deze marktconform is, objectief bepaald, transparant en geschoond is van subsidies of premies;

• De gemeenteraad de kaders van het te voeren grondbeleid aangeeft. Het college voert het door de gemeenteraad vastgestelde grondbeleid uit. Het Grondbedrijf richt zich op de realisatie en uitvoering van het grondbeleid;

B. Uitvoering grondbeleid
Voor de uitvoering van het grondbeleid per plangebied wordt verwezen naar het programma Wonen en economie.

C. Financiële positie van het Grondbedrijf
De jaarstukken 2025 van het Grondbedrijf geven een uitgebreide uiteenzetting van het financieel resultaat van het Grondbedrijf. Integratie van dit resultaat in de gemeentelijke jaarstukken is zichtbaar in het programma Wonen en economie. Hieronder is die tabel nog verkort weergegeven:

Het werkelijk resultaat over 2025 is € 1,120 miljoen negatief. Het verschil van € 4.330.000 ontstaat hoofdzakelijk doordat de winstneming in Het Klooster circa € 3,0 miljoen lager is uitgevallen. In de grondexploitatie van Het Klooster per 1-1-2026 zijn zowel de kosten als opbrengsten met enkele miljoenen toegenomen. Op basis van de percentage of completion-methode (POC) is daardoor een lager percentage van de totale kosten en opbrengsten gerealiseerd waardoor minder winst mag worden genomen dan eerder werd verwacht. Deze winst zal in de verdere toekomst alsnog genomen worden.

Hiernaast is de verliesvoorziening voor Mooi Rijnhuizen toegenomen met € 1,44 miljoen. Dit hangt samen met de herijking van de gebiedsvisie Mooi Rijnhuizen die op 12 september 2024 is vastgesteld. Deze was nog niet (volledig) verwerkt in de gebiedsexploitatie. Middels deze herijking zijn diverse inhoudelijke en ruimtelijke wijzigingen opgenomen die, na verwerking in de exploitatie, leiden tot aangepaste kostenramingen. Verschillende maatregelen, die eerder op een globaal niveau waren geraamd, zijn nu op basis van concretere ontwerpen en actuele inschattingen naar boven bijgesteld.

Werkelijk resultaat 2025
Zoals bovenstaand vermeld is het werkelijk resultaat 2025 € 1,12 miljoen negatief.
Met inachtneming van dit resultaat is er een nieuw beeld van de financiële positie van het Grondbedrijf per 1-1-2026 beschikbaar. Dit beeld is hieronder voor u weergegeven.

Dit negatieve jaarresultaat van € 1,12 miljoen komt door een tussentijdse winstneming op Het Klooster van € 0,36 miljoen en op de locatie Altrecht van € 0,14 miljoen. Deze winstneming (volgens de percentage of completion methode) is voorgeschreven door de commissie BBV.

Naast deze winstnemingen zijn de voorzieningen van de grondexploitaties bijgesteld op basis van de huidige inzichten. Per saldo zijn de voorzieningen met € 2,27 miljoen toegenomen. Het resultaat voor de overige complexen (o.a. snippergroen/ verhuur commerciële ruimte/ erfpachtcomplex) is € 0,38 miljoen. De rente verlieslatende complexen is € -0,21 miljoen.

Resultaatbestemming
Tot en met de tweede technische wijziging is per saldo € 3,39 miljoen in de Reserve Grondbedrijf gestort. Dit op basis van het voorlopige resultaat grondbedrijf (€ 3,21 mln.), de toevoeging circulair water Stadsplein (€ 0,25 mln. teruggave vennootschapsbelasting) en onttrekking t.b.v. de Merwedelijn (-0,08 € mln.). Op basis van het lagere werkelijke resultaat dan begroot (- € 4,33 miljoen) wordt bij resultaatbestemming voorgesteld om dit bedrag aan de reserve te onttrekken.

Na resultaatbestemming bedraagt de totale onttrekking aan de reserve grondbedrijf over 2025 € 0,96 miljoen. De stand van de Reserve Grondbedrijf per 1 januari 2026 wordt € 34,75 miljoen positief.
Binnen de Reserve Grondbedrijf wordt een bedrag van € 9,4 miljoen geoormerkt ten behoeve van de programmakosten Groot Merwede conform raadsbesluit 2025-282 van 27 november 2025.

De voorziening wordt bepaald aan de hand van het contante resultaat per complex. Afgelopen jaar laten de voorzieningen van de grondexploitaties een divers beeld zien. In Mooi Rijnhuizen is de benodigde voorziening toegenomen met € 1,44 miljoen als gevolg van de verdere uitwerking van de eerder vastgestelde herijking van de gebiedsvisie. Ook bij andere projecten zijn de kostenramingen opnieuw opgesteld waarbij deze leiden tot een hogere voorziening, zoals bij Wiersdijk (€ 0,95 miljoen toename), Rijnhuizen Noord (€ 0,8 miljoen toename). Bij andere projecten hebben de actualisatie van de kostenramingen ook geleid tot lagere voorzieningen, zoals bij Lekboulevard (€ 0,5 miljoen afname) en Deventerschans (€ 0,5 miljoen afname). In Blokhoeve is de voorziening met € 0,92 miljoen gedaald op basis van de bijgestelde grondopbrengsten uit de second opinion grondopbrengsten.  Zie Jaarstukken Grondbedrijf 2025 voor een nadere toelichting op de grondexploitaties.

Conclusie
In 2025 is de woningmarkt enigszins afgekoeld. De stijging van de woningprijzen vlakt langzaam af als gevolg van het relatief hoge prijsniveau en stijgende hypotheekrente. Het aantal woningverkopen steeg in 2025 nog altijd door het hoge aanbod van particuliere huurwoningen en daarbij kochten starters relatief meer woningen. De vraag naar woningbouw blijft onverminderd groot. Het aantal verkochte woningen in de regio Utrecht is in het vierde kwartaal van 2025 gestegen met 11% ten opzichte van hetzelfde kwartaal een jaar eerder. De gemiddelde verkoopprijzen zijn met 4% toegenomen is daarmee de grens van 5 ton gepasseerd. De gemiddelde verkooptijd blijft met circa 3 weken kort.

We hebben als gemeente een grote portefeuille aan lopende grondexploitatieprojecten en blijven dus ook risico's houden. De Reserve Grondbedrijf is afgenomen met € 0,96 miljoen tot € 34,75 miljoen positief na resultaatbestemming.

In de toekomst ligt de nadruk op inbreidingslocaties. Dit zijn complexe binnenstedelijke ontwikkelingen die in de basis minder winstgevend of zelfs verlieslatend zijn. De door de maatschappij en politiek gewenste participatie en verduurzaming in gebiedsontwikkelingen zal een kostprijsverhogend effect hebben op de grondexploitaties. Daarvoor is en blijft een gezonde Reserve Grondbedrijf van belang.